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关于加强物业监督管理的建议
http://www.ccmg.gov.cn 时间: 2013-02-28 点击:1250次 来源:本站

   此文系长春市政协委员、民革宽城区委员会主委宁淑荣在政协长春市第十二届第一次会议上以联合提案人名义提交的提案。

       随着城市商品房建设的快速推进,人们的入住条件好了、环境改善了,但倒不舒心了。由于物业监管体制的不健全,商住小区中普遍存在开发商与业主、业主与物业公司三者之间难以调解的诸多问题,并且日渐突出,已经上升为城市群众矛盾的新生点,并呈现出不断上升的态势,成为解决民生、建设和谐家园的热点、难点问题,也成为影响社会稳定的因素之一。
        一、我市小区物业管理现状
        我市物业管理主要存在两种方式:一种是未实行商住化的小区暂由原建设单位代管;另一种是房改后实行商住化、新建的小区,由专业的物业公司服务管理;还有规模较小由业主自管的小区,物业的主管部门是房地产管理局下设的物业管理办公室。现有物业公司基本上都是由开发商注册的,能力和管理水平参差不齐,相差太大。从产业链上看,开发商将楼房建成卖给业主后,并不会轻易放弃“物业”这块肥肉。在交钥匙时,大部分开发商强迫业主与其自己的物业公司或指定的物业公司签定物业服务合同。由于监管制度的不健全,物业公司已成为一个“不起眼”的暴利行业,大部分开发商都会从业主身上继续牟取暴利。
        总体来看,由单位代管的小区服务质量较差,但收费低廉,矛盾相对小、问题也少;而新建的商住小区大部分由专职的物业公司管理,收费高,但矛盾最多、问题也最突出。说明业主所交费用与得到的服务不成正比,物业管理已远远滞后于城市房地产项目的快速发展。由于物业公司审批门坎低,加之收费标准的制定不切合小区实际,对收费的执行情况更是监而不控。随着商住小区数量的增多、问题的多样化,事实上,其管理仅靠房管局的物业办很难对小区中存在的一些问题进行具体的协调与管理,加之成立业主委员会的小区为数不多,使得小区管理更加困难。
        二、现有商住小区中存在的主要问题
      (一)业主与开发商之间:在现有商品房小区发生的物业纠纷中,有相当数量源于开发商建设遗留问题,常见的主要有:
       1、建设过程中开发商由于开发五证手续不全、资金不到位或其它问题,导致出现违规施工、中途停工、未按计划完工。甚至出现问题后强行要求买售人按市场价补差价的“怪事”,造成买售人利益受损,有苦无处诉。签订售房合同时不允许买受进行更改或选择,均采用“规定”格式,一开始业主的利益就受到了损害。
       2、房屋交付时开发商违规向业主收取不该收的费用,如房屋维修基金、管线入网等费用,并长期恶意占用,业主入住后仍不及时办理房卡,造成无法办理两证。更有部分开发商盗用业主合同进行抵押贷款,业主还满怀希望地等开发商或物业公司办两证。
       3、私自变更规划,导致业主权益受损,房屋格局、小区环境、装饰标准等缺斤少两或以次充好,与售房时的承诺有巨大差异,这类问题几乎大部分商品房都不同程度地存在。
       4、房屋建筑和附属设备质量问题,配套设施不完善、缺项或甩尾。
       5、地下车库、会所、物业用房等设施的归属不清、产权不明。有的开发商在签订和办理合同时不提供公共部位与公用房屋等公摊面积以及说明或图示,监管部门审批时睁一只眼、闭一只眼,造成权属不明;大部分开发商在交付物业时已将业主共有的资产(如地下车库、会所等)变卖业主或他人,这类问题现已普遍存在。
        由于以上问题业主处于弱势地位,管理部门又相互依赖,问题往往长期不能得到及时、妥善的解决,业主则采用越级上访、其它的极端方法处理问题,成为影响社会稳定的主要因素。
      (二)业主与物业公司之间:业主与物业公司之间的矛盾是最普遍、最直接的、也是最尖锐的。
       1、物业公司的审批门坎低,思想观念滞后。只要有资金注册就可以成立物业公司,且大部分均属房地产公司的子公司,其实只是为开发商服务而非业主。管理服务人员大都是非专业或无工作经验和管理知识者,更多地强调了如何收费,而弱化了如何为业主服务,往往以“管、控、管家”的形象来“服务”。硬件上无维修的基本工具和设施,更谈不上日常维修,基本上是高资质低水平。
        2、制定的收费标准只代表开发商或物业公司利益。物价部门不考查小区管理规模、物业公司的服务水平,所以制定的收费标准往往是“高高在上”,收费就高不就低。物业公司收费标准、资质与其现实中差距较大,根本达不到资质所定服务标准,基本上是高收费低服务。
        3、收费项目不公开透明。甚至私自提高物业、水电费等收费标准,有的乱收费,有的只管收费不办事或不作为。在前期,业主根本没有“讨价还价”的余地,在费用、服务质量等方面业主不满意、存在的分歧得不到解决时,则出现业主拒缴费,物业公司便不给业主卖水电,从而造成物业收费难,小区服务质量日渐下滑,小区的管理陷入恶性循环之中。
        4、物业公司把本应当属于小区居民共同拥有的一些收入(如小区地下或路面停车费、楼体和电梯广告、维修基金利息等收入)划为物业公司自己所有。本应从物业费中支出的零星维修费用、公用水费、电费等还要向业主分摊,损害了业主的利益。
        总之,业主虽对物业公司的收费标准、服务水平、承诺的事项、维修问题及小区管理不到位等不满意,但由于物业公司从业主手中收到费用后,实际掌握着主动权和发言权,加上监管体制的不健全,导致业主缴了高费却“享受”着低水平的的服务,往往是己花了钱买服务、别人说了算,换回的是不舒心。
       (三)业主委员会组建难,成立后开展工作更难。业主委员会是为了均衡业主与物业之间权利和利益的一个中间体。凡是成立业委会的都是因小区问题多、矛盾突出、无法调解,才迫使业主自发成立业委会来维护自己的权益。由于业委会属一个新生事物,相关政策、监管体制不健全,造成业主委员会组建难,组建后因开发商或物业公司不提供办公场所,对业委会提出的问题不理睬、不配合,使得工展工作更难,维权难上加难,主要原因有:
        1、部分小区开发期较长、缺项或甩尾,小区内物业管理区域难以确定,造成业主大会迟迟不能召开。
        2、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及各地的实施细则对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏指导性、操作性,由哪个部门来牵头不明确。
        3、开发商和物业公司不配合,拒绝提供相关资料(如物业管理区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等),甚至从中作梗或使用一些下三滥手段,主管部门职责不清、相互推诿和依赖,不积极参与和指导。
        4、部分小区规模较大、业主多、组织难度大、相互之间不熟悉,共同进行选举、决策等事务太复杂。
        5、业主参与意识不强、等待观望,或忙于生计,没有精力,更缺乏“有能力、有权威”的组织者。
        6、业委会成立后,物业公司不理睬、不配合,使得开展工作难。
       小区出现矛盾后,管理部门都会说要尽快成立业主委员会,但具体在操作层面上难度大、问题多。
       三、加强物业监督管理,促进小区和谐发展
       为了加强小区规范化管理、促使物业监管工作健康发展,针对以上存在的问题建议如下:
       1、进一步加强并规范房地产市场的监管,严格执行相关政策。对实力较差、有遗留问题史的房地产开发商禁止入市上新项目;加大监督检查力度对圈地预售、未开工预售、无证预售、五证不全预售的开发商严肃查处,已防开发商携款走人,甚至出现烂尾楼、办不到证件等事件的发生。
       2、完善并细化物业管理方面的相关办法,健全管理体制,整顿小区物业管理市场,积极解决开发建设中遗留的问题。提高物业公司的审批门坎,加强人员的业务培训,提高自身素质,将观念由物业管理逐步向物业服务转变,实现政府监管、行业自律的有机结合。
       3、签订明确详尽的物业服务合同,制定科学合理的收费标准和收费项目。业主和物业公司之间建立平等的合同关系,在签订物业合同时,应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则,对可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时,应当根据物业管理服务的水平来确定物业公司提供物业费用的收费标准,并使两者密切结合,而不是单方面的按物价管理部门批复的指导价、定价收费。同时明晰各方的权利和义务,正确引导业主积极的物业消费观。
       4、建立独立的物业归口管理部门,把小区管理的日常监督、指导成立业主委员会等工作,下放到小区所在地的街道办及社区,协同物业办共同做好小区建设。
       5、加强业主委员会的职能,提高业委会的综合素质。大力支持业委会依法实行小区自治和管理,积极协调业主与开发商、物业公司之间的矛盾,加强对物业公司的审查、监督。通过业委会调解一些日常矛盾,并与街道办、物业办等部门做好衔接配合、齐抓共管,共同建设“和谐小区”。
       6、加大对物业公司的监督和动态管理,不断推动物业服务的市场化,引入竞争机制。比如建议提高物业公司的审批门坎,建立“物业管理准备金制度”,由专门管理机构管理,物业管理单位在从业期间服务跟不上时,有关部门可以直接在此贮备金中支付,解决业主存在问题;杜绝勤于收费,却缺少服务现象的发生。同时将物业公司的收费标准与所管辖小区实际情况相匹配,制订合理的收费标准,并实行动态管理。定期由主管部门监督业委会组织业主对小区的物业公司进行满意度测评,对满意率低的进行黄牌警告并降低收费标准,对极差的实行末位红牌淘汰制,引入信誉度高、服务好的物业公司,真正做到物业公司能进能出、收费能升能降。
       7、加大对物业公司财务管理和监督,只有在财务管理制度上进行创新和改革,方可彻底解决物业公司无人约束、我行我素的症状。在银行开设物业费管理专户,费用的开支实行预算制、支出实行物业公司和业委会双方审核制。业主直接将物业费存缴到银行指定账户(对逾期不交的收取一定的滞纳金),物业公司和业委会不再收取现金。物业公司从事水电费的现金充值工作(水电未直供的小区),费用的开支向业委会报计划和预算,由业主委员会审核后物业公司支取实施。从而有效地保障了业主的利益,也加强了对物业公司监管,杜绝了物业公司的不明开支,提高了费用使用的透明度,达到业主放心、物业专心、主管部门省心的目的。
        由于小区管理中存在的以上问题已成为普遍态势,时刻影响着城市民众的情绪和日常生活,严重影响着城市形象和社会稳定。建议将小区的建设和管理工作纳入城市发展整体规则,主管部门针对我市的实际情况出台切实可行的相关政策和措施,加强物业监督管理,协调物业与业主的关系,促进小区和谐发展,使全市小区人心稳定,和谐发展,小区管理成为城市管理的一个新亮点。

 

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